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两会后,房地产行业的政策与趋势预判

发布日期: 2019-04-29

2019年4月28日 ,成都房地产经纪协会邀请中共中央党校(国家行政学?#28023;?#25945;授姜平,对两会后房地产行业政策与趋势进行了解读。

 

当前宏观经济?#38382;?#20998;析

 

·宏观经济总体平

       中国经济继续运行在合理区间,保持总体平稳、稳中有进发展态势,向好的趋势逐步显现。

·2019年一季度各项指标好于预期

       2019年年初制定的GDP增长目标为6-6.5%之间,一季度GDP增长达到6.4%,达到预期。

       CPI涨幅2.3%,PPI涨幅0.4%,PMI涨幅50.5%(PMI临界点为50%,低于50%意味着经济环境?#21916;睿?018年年底连续三个月PMI低于临界值,2019年一季度PMI指数回升),均高于年初预期。

·发展道路上依然存在不少困难

       在经济环境稳中向好的同时,也存在很多困难,例如国家债务杠杆高达280%,全国地级市债务杠杆超180%。

       中国房地产存在较大泡沫,未来5-10年国家经济?#36820;?#22823;事,是维持房地产稳定。

       同时外部环境不稳定,全球经济形势不确定,中美贸易战争是大国博?#27169;?#35201;做好持久战的准备。

       国内供需不足,下行压力较大,实体经济效益低,民营企业投?#24066;?#30410;低。

       多种政策的叠加,为经济发展带来了负面影响。

·未来经济发展目标是稳中求进

       未来宏观经济发展目标是稳中求进,宏观政策要稳,微观政策要活,激发市场主体生产活力,社会政策要托?#31069;?#22823;幅度减税降?#36873;?/span>

 

房地产行业的发展走向

 

·房地产行业已经告别?#24179;?#26102;代,进入白银时代

       当前中国的房地产市场已经从曾经的?#24179;?#26102;代过渡到了白银时代,房子基本告别了短?#20445;?#26410;来10年,高速增长和房价高涨的阶段结束,房地产进入平稳发展期。

       未来5-10年,全国房地产规模乐观估计在10万亿左右。三个原因,一是目前国家城镇化率约40%,二是预计未来有2.5亿高素质人才迁移,三是农村城镇化刚刚起步,因此房地产行业仍?#34892;?#27714;。

·新时代倡导现金为王,探索跨界多元,坚持高质高效。

       企业应以现金为王,去年前十房企销售面积同比增长10.8%,占整体市场份额66.1%,营业额和规模上一个台阶的同时,负债率也达到历史新高,净利润率不断下跌。在不断变化的政策和市场下,激进企业在调控和融?#23454;?#21452;重重压下,也面临了资金的短暂断裂,因此白银时代应以现金为王。

       企业应该积极探索跨界多元,前百强90%企业在探索跨界,抵抗行业风险。

       企业应坚持高质高效,降规模,重质量。 

 

给销售企业的几点建议

 

·在白银时代来临的现在,中央依然强调坚持房住不炒,在当前经济政策大环境下,销售企业在经营中应注意以下几点:

       认清形势顺应大势。

       保持定力增强?#22303;Α?/span>

       引导消费合作共赢。

       搭建平台构建生态。

 

吉信行观点

 

总的来说,目前中国经济整体稳中向好,随着今年1季度各项经济指标的?#31859;?#20197;及中美贸易摩?#21015;?#21830;的光明前景,决策层进一步坚定了靠改革实现经济?#20013;?#21457;展的决心。在这个大背景下,楼市很?#35328;?#20986;现全?#20013;?#30340;上涨,加上三?#21335;?#21450;以下城市的投?#24066;?#25151;产泡沫破裂风?#21344;?#22823;,政府再次重提“房住不炒”。

在“房住不炒“这个总的政策方针下,预计未来房产调控力度不会放松,以维稳为主,在调控之下,一二线城市房价不会出现大幅下跌,房地产作为经济支柱型产业,销售量价应该会保持稳中有涨态势;三?#21335;?#22478;市由于人才迁移,以及整体市场回归理性,成交量价或会出?#20013;?#24133;下跌。

就成都市场而言,目前成都楼市已经从?#24179;?#26102;代逐渐过渡到了白银时代,根据OECD(经济合作与发展组织)研究报告的结论,在?#21496;?#23621;住面积超过35㎡后,房地产将迎来转折点,进入平稳发展期,目前成都?#21496;?#23621;住面积达43.5㎡,白银时代已经来临。 作为热点城市,成都调控政策不会放松,在政策调控之下,预计未来1-2年成交价格不会出现大幅波动。但通过国内新一线城市楼市价格?#21592;?#21487;发现,成都城市地位与目前房价尚不匹配,城市化进程仍然只有62%,未来人口还会进一步增加,刚性需求在成?#23478;?#28982;存在,未来成都楼市在进入20-30年的白银时代中仍有发展?#21344;洹?/span>

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